Heizungsgesetz für WEGs und Eigentümer von Mietshäusern: Was jetzt wichtig ist
Das Heizungsgesetz für WEGs und Eigentümer von Mietshäusern ist ein wichtiges Thema für Wohnungseigentümergemeinschaften, Vermieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Besonders bei älteren Öl- und Gasheizungen stellt sich die Frage, ob ein Austausch verpflichtend ist, welche Fristen gelten und wie ein Heizungstausch im Mehrfamilienhaus richtig vorbereitet werden sollte.
Die wichtigste Nachricht vorab: Eine funktionierende Heizung muss nicht automatisch ausgetauscht werden. Bestehende Heizungen dürfen nach der aktuellen Darstellung des Bundesbauministeriums weiter betrieben werden. Auch defekte Heizungen dürfen grundsätzlich repariert werden. Relevant wird das Gebäudeenergiegesetz vor allem dann, wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut werden muss oder eine bestehende Anlage nicht mehr repariert werden kann.
Für WEGs und Eigentümer von Mietshäusern ist das Thema trotzdem nicht aufschiebbar. Ein Heizungstausch im Mehrfamilienhaus betrifft nicht nur die Technik. Es geht auch um Rücklagen, Sonderumlagen, Eigentümerbeschlüsse, Fördermöglichkeiten, Betriebskosten und bei vermieteten Wohnungen auch um die spätere Belastung der Mieter.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand zum 24. Mai 2026 wieder. Das Gebäudeenergiegesetz befindet sich aktuell in der Reform. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder technische Einzelfallprüfung.
- Was ist mit dem Heizungsgesetz gemeint?
- Gilt das Heizungsgesetz auch für WEGs und Mietshäuser?
- Müssen alte Öl- und Gasheizungen sofort ausgetauscht werden?
- Welche Fristen gelten für WEGs und Mehrfamilienhäuser?
- Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?
- Was ändert sich 2026 beim Heizungsgesetz?
- Was bedeutet das Heizungsgesetz für Wohnungseigentümergemeinschaften?
- Was bedeutet das Heizungsgesetz für Eigentümer von Mietshäusern?
- Welche Heizungsarten kommen für Mehrfamilienhäuser infrage?
- Wie sollte eine WEG den Heizungstausch vorbereiten?
- Typische Fehler beim Heizungstausch in WEGs und Mietshäusern
- Häufige Fragen zum Heizungsgesetz für WEGs und Vermieter
- Fazit
1. Was ist mit dem Heizungsgesetz gemeint?
Wenn vom Heizungsgesetz gesprochen wird, ist in der Regel das Gebäudeenergiegesetz gemeint. Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, regelt unter anderem energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungsanlagen.
Seit 2024 gilt nach der bisherigen GEG-Systematik: In Neubauten innerhalb von Neubaugebieten dürfen grundsätzlich nur Heizungen eingebaut werden, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gelten Übergangsfristen. Diese Übergangsfristen sind eng mit der kommunalen Wärmeplanung verbunden.
Für Eigentümer ist deshalb wichtig: Das Heizungsgesetz ist kein pauschales Verbot von Öl- oder Gasheizungen. Entscheidend ist immer, ob eine neue Heizung eingebaut wird, in welcher Kommune das Gebäude liegt, ob bereits eine kommunale Wärmeplanung vorliegt und ob konkrete Gebiete für Fernwärme oder Wasserstoff ausgewiesen wurden.
2. Gilt das Heizungsgesetz auch für WEGs und Mietshäuser?
Ja. Das Gebäudeenergiegesetz gilt grundsätzlich für Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Damit betrifft es auch Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentümergemeinschaften und vermietete Wohngebäude.
Für eine WEG ist das besonders wichtig, weil die zentrale Heizungsanlage in der Regel nicht einem einzelnen Eigentümer gehört, sondern das gesamte Gebäude versorgt. Ein Heizungstausch betrifft deshalb meist die Gemeinschaft und muss sauber vorbereitet, finanziert und beschlossen werden.
Bei Mietshäusern liegt die Entscheidung grundsätzlich beim Eigentümer oder Vermieter. Trotzdem sollte die Entscheidung nicht nur nach dem Anschaffungspreis getroffen werden. Wichtig sind auch die laufenden Betriebskosten, mögliche Förderungen, CO₂-Kosten, Wartungskosten und die Auswirkungen auf die Mieter.
3. Müssen alte Öl- und Gasheizungen sofort ausgetauscht werden?
Nein. Eine bestehende Öl- oder Gasheizung muss nicht allein deshalb ausgetauscht werden, weil es das Heizungsgesetz gibt. Funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben werden. Auch Reparaturen bleiben möglich.
Eine Austauschpflicht kann aber in bestimmten Fällen bestehen. Das betrifft insbesondere sehr alte Heizkessel, die unter bereits bestehende gesetzliche Austauschpflichten fallen können. Außerdem wird das Thema relevant, wenn eine bestehende Heizung nicht mehr repariert werden kann und deshalb eine neue Heizungsanlage eingebaut werden muss.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das: Eine funktionierende Heizung sollte nicht vorschnell ersetzt werden. Gleichzeitig sollte eine WEG nicht warten, bis die Anlage ausfällt. Gerade in Mehrfamilienhäusern kann ein ungeplanter Heizungsausfall zu erheblichem Zeitdruck führen. Dann müssen Angebote, Finanzierung und Beschlüsse oft kurzfristig organisiert werden.
4. Welche Fristen gelten für WEGs und Mehrfamilienhäuser?
Nach der bisherigen GEG-Regelung gelten für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten Übergangsfristen. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sollte der Einbau neuer Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien nach der bisherigen Regelung spätestens nach dem 30. Juni 2026 verbindlich werden. In kleineren Städten und Gemeinden sollte dies spätestens nach dem 30. Juni 2028 gelten.
Wichtig ist aber: Wegen der laufenden Reform wurde auf Bundestagsebene eine Verschiebung der Frist in § 71 Absatz 8 GEG vom 30. Juni 2026 auf den 31. Oktober 2026 behandelt. Hintergrund ist, Rechtsunsicherheit zu vermeiden, falls das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz nicht rechtzeitig in Kraft tritt.
Für WEGs und Eigentümer von Mietshäusern heißt das: Fristen sollten nicht isoliert betrachtet werden. Maßgeblich ist der jeweils aktuelle Gesetzesstand zum Zeitpunkt der konkreten Maßnahme. Gerade bei größeren Investitionen sollte vor Beschlussfassung geprüft werden, ob sich die Rechtslage durch die Reform geändert hat.
5. Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?
Die kommunale Wärmeplanung ist für WEGs und Eigentümer von Mietshäusern einer der wichtigsten Punkte. Sie soll zeigen, wie die Wärmeversorgung in einer Stadt oder Gemeinde künftig organisiert werden kann.
Für Eigentümer geht es dabei vor allem um praktische Fragen: Wird das Gebäude perspektivisch an ein Fernwärmenetz angeschlossen? Ist ein Wasserstoffnetz geplant? Oder muss das Gebäude langfristig über eine eigene Heizlösung versorgt werden?
Nach der aktuellen Darstellung des Bundesbauministeriums löst ein Wärmeplan allein noch keine frühere Pflicht aus. Dafür braucht es zusätzlich eine kommunale Entscheidung über die Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet. Diese Entscheidung muss veröffentlicht werden.
Für eine WEG ist das wichtig. Wenn ein Fernwärmeanschluss realistisch und konkret geplant ist, kann eine vorschnelle Investition in eine neue Einzelheizung wirtschaftlich nachteilig sein. Umgekehrt sollte eine Eigentümergemeinschaft nicht jahrelang auf eine unklare Möglichkeit warten, wenn es keine konkrete Planung gibt.
6. Was ändert sich 2026 beim Heizungsgesetz?
Im Jahr 2026 befindet sich das Heizungsgesetz in einer Reformphase. Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf für ein Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Ziel ist eine technologieoffenere und flexiblere Regelung. Eigentümer sollen mehr Entscheidungsfreiheit bei der Wahl der Heiztechnik erhalten.
Nach dem Gesetzentwurf soll die bisherige pauschale Vorgabe eines einheitlichen Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung entfallen. Künftig sollen neben Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen und Biomasseheizungen auch Gas- und Ölheizungen weiterhin möglich sein. Gleichzeitig sieht der Entwurf Regelungen vor, die den Umstieg auf klimafreundlichere Heizsysteme unterstützen sollen.
Für Vermieter ist zusätzlich relevant, dass der Gesetzentwurf Mieterschutz vorsieht. Die Bundesregierung schreibt, Mieterinnen und Mieter sollen vor überhöhten Nebenkosten geschützt werden, wenn eine unwirtschaftliche Heizung eingebaut wird.
Für die Praxis bedeutet das: Eigentümer sollten die Reform beobachten, aber nicht untätig bleiben. Eine alte oder störanfällige Heizung sollte rechtzeitig geprüft werden. Gleichzeitig sollten größere Investitionsentscheidungen nicht auf veralteten Annahmen beruhen.
7. Was bedeutet das Heizungsgesetz für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Heizungsgesetz vor allem ein Planungs- und Beschlussthema. Der Heizungstausch in einer WEG betrifft meist das Gemeinschaftseigentum und damit die gesamte Eigentümergemeinschaft.
Die WEG sollte zuerst klären, in welchem Zustand die bestehende Heizungsanlage ist. Dazu gehören das Alter der Anlage, die Art der Technik, die Wartungshistorie, bekannte Störungen, Energieverbrauch und die Einschätzung des Heizungsunternehmens.
Danach sollte geprüft werden, welche Alternativen technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind. In einem Mehrfamilienhaus ist das nicht immer einfach. Eine Wärmepumpe kann funktionieren, muss aber zum Gebäude, zu den Heizflächen, zu den Vorlauftemperaturen und zu den Platzverhältnissen passen. Fernwärme kann attraktiv sein, wenn ein Anschluss vorhanden oder konkret geplant ist. Eine Hybridheizung kann in bestimmten Gebäuden eine Übergangslösung sein.
Wichtig ist außerdem die Finanzierung. Reicht die Erhaltungsrücklage aus? Muss eine Sonderumlage beschlossen werden? Soll zunächst nur eine Fachplanung beauftragt werden? Gibt es Fördermöglichkeiten? Diese Fragen sollten vor der Eigentümerversammlung vorbereitet werden.
Eine gute Beschlussvorlage sollte den Eigentümern nicht nur einen Preis nennen. Sie sollte erklären, warum die Maßnahme notwendig ist, welche Varianten geprüft wurden, welche Kosten entstehen können und welcher nächste Schritt beschlossen werden soll.
8. Was bedeutet das Heizungsgesetz für Eigentümer von Mietshäusern?
Für Eigentümer von Mietshäusern geht es beim Heizungsgesetz nicht nur um die Frage, welche Heizung eingebaut werden darf. Entscheidend ist auch, welche Lösung langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist.
Ein Eigentümer eines Mietshauses muss die Investitionskosten, laufende Betriebskosten, Wartungskosten, CO₂-Kosten, mögliche Förderungen und die Auswirkungen auf die Mieter berücksichtigen. Eine Lösung, die in der Anschaffung günstig erscheint, kann über die Nutzungsdauer teuer werden, wenn Energiepreise, Brennstoffanforderungen oder CO₂-Kosten steigen.
Bei vermieteten Gebäuden ist außerdem die saubere Trennung von Instandhaltung, Modernisierung und Betriebskosten wichtig. Nicht jede Kostenposition kann automatisch auf Mieter umgelegt werden. Auch Förderungen können Auswirkungen darauf haben, welche Kosten später mietrechtlich berücksichtigt werden dürfen.
Für Eigentümer von Mietshäusern ist deshalb eine Gesamtkostenbetrachtung sinnvoll. Es geht nicht nur um den Einbaupreis, sondern um die wirtschaftliche Tragfähigkeit über viele Jahre.
9. Welche Heizungsarten kommen für Mehrfamilienhäuser infrage?
Für Mehrfamilienhäuser kommen verschiedene Heizungsarten in Betracht. Welche Lösung passt, hängt stark vom Gebäude ab.
Ein Fernwärmeanschluss kann sinnvoll sein, wenn ein Netz vorhanden ist oder konkret geplant wird. Eine Wärmepumpe kann auch im Mehrfamilienhaus möglich sein, wenn Gebäude, Heizflächen, Vorlauftemperaturen, Schallschutz und Platzverhältnisse passen. Die Bundesregierung nennt Wärmepumpen, Anschluss an ein Wärmenetz, Hybridheizungen, Solarthermie, H2-ready-Gasheizungen unter bestimmten Voraussetzungen sowie weitere Lösungen als mögliche technische Optionen im Rahmen der bisherigen GEG-Systematik.
Eine Hybridheizung kann bei bestimmten Bestandsgebäuden eine praktische Lösung sein. Dabei wird eine erneuerbare Komponente mit einem weiteren Wärmeerzeuger kombiniert. Biomasseheizungen können ebenfalls infrage kommen, benötigen aber ausreichend Platz für Lagerung und Anlieferung.
Gas- und Ölheizungen sind nicht automatisch ausgeschlossen. Sie sollten aber besonders sorgfältig geprüft werden, weil künftige Brennstoffanforderungen, CO₂-Kosten, Betriebskosten und politische Änderungen die Wirtschaftlichkeit beeinflussen können.
10. Wie sollte eine WEG den Heizungstausch vorbereiten?
Eine WEG sollte den Heizungstausch nicht erst dann vorbereiten, wenn die bestehende Anlage ausfällt. Besser ist ein strukturierter Prozess. Zuerst sollte die Verwaltung den technischen Zustand der Heizungsanlage erfassen. Dazu gehören Wartungsberichte, Alter, Effizienz, Störungshistorie und Einschätzung des Heizungsbauers.
Danach sollte die kommunale Wärmeplanung geprüft werden. Gibt es Hinweise auf Fernwärme? Gibt es eine veröffentlichte Gebietsausweisung? Ist ein Wasserstoffnetz realistisch oder nur theoretisch? Diese Fragen sind wichtig, bevor die WEG eine größere Investition beschließt.
Im nächsten Schritt sollte entschieden werden, ob ein Energieberater, Fachplaner oder TGA-Planer eingebunden wird. Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern reicht ein einzelnes Angebot eines Heizungsbauers häufig nicht aus.
Anschließend sollten mehrere Varianten geprüft werden. Die Eigentümer sollten nicht nur den Anschaffungspreis sehen, sondern auch Betriebskosten, Wartung, Lebensdauer, bauliche Anforderungen, Fördermöglichkeiten und Risiken.
Für die Eigentümerversammlung sollte die Verwaltung eine klare Beschlussvorlage erstellen. Diese sollte verständlich erklären, welcher Schritt beschlossen werden soll. Bei größeren Maßnahmen kann es sinnvoll sein, zunächst nur die Fachplanung oder Angebotseinholung zu beschließen und erst danach über die konkrete Umsetzung zu entscheiden und politische Änderungen die Wirtschaftlichkeit beeinflussen können.
11. Typische Fehler beim Heizungstausch in WEGs und Mietshäusern
Ein häufiger Fehler ist, zu spät zu handeln. Wenn die Heizung ausfällt, muss schnell entschieden werden. Dann fehlen oft Variantenvergleich, Förderprüfung und eine saubere Beschlussvorbereitung.
Ein weiterer Fehler ist, nur ein Angebot einzuholen. Bei einer zentralen Heizungsanlage im Mehrfamilienhaus geht es oft um hohe Beträge. Eigentümer sollten nachvollziehen können, warum eine bestimmte Lösung gewählt wird.
Auch die kommunale Wärmeplanung wird häufig zu oberflächlich geprüft. Es reicht nicht, allgemein zu sagen, dass vielleicht irgendwann Fernwärme kommt. Entscheidend ist, ob es konkrete Informationen, eine Gebietsausweisung oder eine belastbare Anschlussmöglichkeit gibt.
Bei WEGs ist außerdem eine unklare Beschlussfassung riskant. Eigentümer müssen verstehen, worüber sie abstimmen und welche finanziellen Folgen die Entscheidung hat.
Bei Mietshäusern besteht ein typischer Fehler darin, Investitionskosten, Betriebskosten, Instandhaltung und Modernisierung nicht sauber zu trennen. Das kann später bei der Mieterhöhung oder bei der Nebenkostenabrechnung Probleme verursachen.
12. Häufige Fragen zum Heizungsgesetz für WEGs und Vermieter
Gilt das Heizungsgesetz auch für vermietete Mehrfamilienhäuser?
Nein. Eine funktionierende Gasheizung muss nicht automatisch ausgetauscht werden. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und repariert werden. Relevant wird das Thema vor allem, wenn eine neue Heizung eingebaut werden muss oder die alte Anlage nicht mehr repariert werden kann.
Gilt das Heizungsgesetz auch für vermietete Mehrfamilienhäuser?
Ja. Das Gebäudeenergiegesetz gilt grundsätzlich auch für Wohngebäude und damit auch für vermietete Mehrfamilienhäuser. Vermieter müssen beim Heizungstausch zusätzlich auf Wirtschaftlichkeit, Betriebskosten, Mieterkommunikation und mögliche Umlagefragen achten.
Wer entscheidet in einer WEG über den Heizungstausch?
Bei einer zentralen Heizungsanlage betrifft der Heizungstausch regelmäßig die gesamte Eigentümergemeinschaft. Die Maßnahme sollte daher durch die Verwaltung vorbereitet und durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung für WEGs?
Die kommunale Wärmeplanung zeigt, wie die Wärmeversorgung in einer Kommune künftig organisiert werden soll. Für WEGs ist sie wichtig, weil sie beeinflussen kann, ob Fernwärme, Wasserstoff oder eine eigene Heizlösung sinnvoll ist. Ein Wärmeplan allein löst aber noch keine frühere Pflicht aus; dafür braucht es eine zusätzliche veröffentlichte kommunale Gebietsausweisung.
Ist eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus möglich?
Ja, eine Wärmepumpe kann auch im Mehrfamilienhaus möglich sein. Ob sie sinnvoll ist, hängt aber vom konkreten Gebäude ab. Entscheidend sind unter anderem Heizflächen, Vorlauftemperaturen, Dämmstandard, Platzverhältnisse, Schallschutz und Wirtschaftlichkeit.
Sollte eine WEG wegen der Reform abwarten?
Nicht pauschal. Wer eine funktionierende Anlage hat, sollte nicht überstürzt handeln. Wer aber eine alte, störanfällige oder schwer reparierbare Heizung hat, sollte jetzt mit der Planung beginnen. Die Reform kann rechtliche Vorgaben ändern, ersetzt aber nicht die technische Notwendigkeit, eine alternde Heizungsanlage rechtzeitig zu bewerten.
Können Fördermittel für den Heizungstausch genutzt werden?
Fördermöglichkeiten bestehen grundsätzlich, können sich aber ändern. Die Bundesregierung weist darauf hin, dass Förderanträge auch für Unternehmen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer vermieteter Objekte möglich sind. Die konkreten Bedingungen sollten vor einer Maßnahme aktuell geprüft werden.
13. Fazit
Das Heizungsgesetz bedeutet nicht, dass jede WEG oder jeder Eigentümer eines Mietshauses sofort die bestehende Heizung austauschen muss. Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und repariert werden.
Trotzdem sollten WEGs und Vermieter das Thema nicht ignorieren. Ein Heizungstausch im Mehrfamilienhaus ist eine größere technische und wirtschaftliche Entscheidung. Er betrifft die Gebäudetechnik, die Rücklage, mögliche Sonderumlagen, Förderungen, Eigentümerbeschlüsse und bei vermieteten Wohnungen auch die Betriebskosten.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist jetzt vor allem wichtig, den Zustand der bestehenden Heizungsanlage zu prüfen, die kommunale Wärmeplanung zu beobachten und rechtzeitig eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
Für Eigentümer von Mietshäusern geht es zusätzlich darum, langfristige Kosten, Umlagefähigkeit und Mieterinteressen sauber zu berücksichtigen.
Verwaltix unterstützt WEGs, Vermieter und Eigentümer von Mietshäusern dabei, technische Maßnahmen strukturiert vorzubereiten, Angebote einzuholen, Eigentümerbeschlüsse zu organisieren und die Umsetzung mit Fachfirmen zu koordinieren.
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